近日，杭州市住保房管局统计一组数据，截至1月31日，纳入平台管理房源已达20.3万套（间），租赁房源网上签约3.16万套（间），其中租赁企业和经纪机构合计233家，租赁企业128家，经纪机构105家。官方平台房源的大幅提升的同时，其他平台房源也在快速增长。如何让自家的品牌在众多房源中脱颖而出，从规模、舆情、消费者口碑等多角度，成为平台上“最靓的崽”，一举捕获租客的心？成为了现下各大派系面前的一道难题。

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　　为2000+品牌公寓铸价值护城河

　　随着长租公寓行业由自发期进入快速发展期，2018年上半年，长租公寓品牌数量超过2000家。但作为新兴行业的长租公寓也在经历诸多方面的挑战，对此，国家相关监管部门开始予以重视，各品牌开始注重加强品牌建设。

　　长租公寓产品该如何掌握行业发展现状和趋势，搭建品牌特色护城河，实现差异化，完成全面品牌建设呢？接下来这本书，将会为品牌提供前行的方向。

　　由品牌中国战略规划院和迈点研究院联合编写、社会科学文献出版社出版的中国住房租赁行业首本品牌蓝皮书——《中国住房租赁品牌发展报告（2018）》应运而生，作为系列报告的首次发布，报告确定了研究方向与范围，明确了主要定义，区分了住房租赁、长租公寓和租赁式公寓等常见名词概念，同时结合品牌发展趋势、最新行业标准等，创新性地提出了品牌的传统内涵与实际内涵。

　　本报告主要包括六个部分：总报告对品牌总体概况、品牌评价体系、品牌榜单分析以及品牌发展趋势进行了整体解读和研判；行业与政策篇围绕行业发展与市场现状、国家及地方政策、企业运营模式、配套产业链等，阐述品牌发展中的影响关键要素；指数篇分析了服务式公寓、集中式长租公寓以及分散式长租公寓三类品牌的数据表现，对市场投资、品牌运营和消费客群三个方面做了客观分析，可以作为投资者和决策者的经营参考；案例篇研究了“酒店系”、“房企系”、“中介系”、“品牌系”、“国家队”等不同背景下的企业，反映了市场的活跃程度；区域篇详细解读了背景、上海、广州等一线城市的政策落地与市场发展，为行业提供了规范标准；借鉴篇对日本、美国等国际成熟市场的法律体系、服务水平、业务范围、发展模式和运营体系等进行了全面阐述，可以作为国内企业的参考。

　　目前从品牌角度论述、评价产业发展基本上仍处于空白，行业定量研究少，持续性差，对行业尤其是对社会舆论和市场客户引导性较弱。通过持续跟踪住房租赁企业品牌指数，对品牌企业从规模舆情、消费者口碑等角度进行评估，既有助于引导住房租赁企业注重品牌战略，也有助于强化行业良性竞争格局、引导市场和消费走向。

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　　品牌扩张下个路标在哪里？

　　环顾长租公寓市场，各大品牌的崛起不仅仅表现在官方平台品牌房源数量的快速增长，同时地产公司的介入，也让品牌战略成为行业的一个重要发展趋势。如何实现品牌扩张呢，面前的道路千千万，例如，轻重资产并举？或者标准化与多样化产品的共存？亦或是深耕一地区，专注小而美品牌打造。《中国住房租赁品牌发展报告（2018）》中将品牌扩张前行道路上的路灯点亮，让扩张之路更为畅通。

　　（1）“轻资产、重资产并举”将是长租公寓品牌扩张的主流方式

　　在当前资本紧缩、各品牌想要在蓝海竞争中快速抢占市场份额的实际情况下，长租公寓品牌可通过轻资产、重资产病句的方式进行扩张发展。以轻资产为扩张的代表有窝趣、魔方、自如、新派等，这些品牌纷纷对外推出了轻资产的扩张方式。同时也有乐乎一举拿下北京新机场项目，被业界认为是一种重资产模式。但无论如何，前期品牌可利用轻资产运营加快规模扩张，后期加大重资产项目所占比例，逐步利用资产证券化等金融工具完成项目退出。

　　（2）长租公寓品牌横向并购、联合将会成为趋势，集中式公寓尤为突出

　　横向并购作为企业发展的重要战略之一，对于企业产生规模效应、降低生产成本、消除竞争、提高市场占有率具有重要意义。伴随行业逐渐走向成熟，品牌竞争日益激烈，长租公寓品牌自身发展将越来越寻求差异化、规模化。专业化程度高、品牌效应强的品牌之间进行横向并购、联合将会成为未来发展趋势，而集中式长租公寓由于其产权结构更为清晰、管理集中化程度更高等将更为突出。其实早在2017年，魔方公寓就入股V客青年公寓，2018年禁地商置旗下深圳火花时代投资管理有限公司就收购了Warm+公寓等。以及2019年的蛋壳公寓以2亿美元收购的爱上租，管理房间将近40万间。长租公寓由原有的单纯“巨无霸”与“小而美”共存的局面，转向新生产物“巨而美”，三者鼎力的阶段。

　　（3）住房租赁服务平台建立，监管体系初具雏形

　　在住房租赁行业生态中，除了对中低收入群体是住房保障外，政府的行业监督与管理职能至关重要，比如信息审核、价格监控与发布、合约备案等。这其中，政府租赁平台是实施有效管理的核心关节。近年来，各地政府纷纷建立住房租赁服务平台，为行业监督与管理奠定基础。

　　政府住房租赁服务平台的落地，不仅是一个完善的技术方案，还是一个统筹布局的系统工程。杭州当地政府与阿里巴巴、蚂蚁金服战略合作，深圳当地政府协同腾讯和58同城资源，北京则选择了京东，建设银行的建融家园承担了全国多个省市的住房租赁平台建设工作。而今，住房租赁行业已经汇集了国内乃至全球最好的技术公司，来推动服务平台的建设。据人民网报道统计，自2017年8月21日第一个官方住房租赁平台成立以来，共有13个城市上线了官方住房租赁平台。所以积极入驻这类官方住房租赁平台，为租客提供优质的房源，也是长租公寓品牌实现区域扩张的一个有效捷径。

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　　新路子：以城市更新为方向

　　房企进入住房租赁产业渐成趋势，到2017年底，在TOP30房企中，已有1/3进入了长租公寓市场，包括万科、佳兆业、旭辉、中骏置业、龙湖地产等。不少的房企更是以城中村为切入口，在开展长租公寓的同时，共同实现城市更新。不仅房企系如此，国家队在城市更新方面同样不遗余力。

　　早期的国家公租房、人才公寓等，保障了人民的基本居住需要，伴随着社会经济的发展和消费需求的不断升级，品质化的产品和服务也在逐步推出。上海地产集团旗下租赁住房运营服务品牌，城方是上海“国家队”成立的首个品牌。目前这一品牌旗下涵盖城寓、城享、城创和城智四大品牌，业务布局覆盖上海六大核心区域，规划项目数量超过20个，总建筑面积约110万平方米。在今年1月，城方将上海长宁区昭化东路119号一处办公楼宇改造成长租公寓，并将面向租客开放。城方以全装配式内装、智慧科技系统服务以及会员制的服务来打造自主品牌特色，实现在以城市更新为路标的道路上奔跑。

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　　消费者 资本 物业感受品牌力量

　　2016年3月，迈点研究院开始发布住房租赁品牌指数，其间房企旗下长租公寓品牌不足10个；截至2018年11月30日，房企公寓品牌已纳入监测的数量超过100家。长期来看，我国住房租赁市场缺口仍然较大，市场容量空间有待提升。为满足市场需求，抢占市场份额，未来我国头部长租公寓品牌仍将进一步扩张。

　　而品牌价值的不断加码，对于长租公寓又有哪些诱人之处呢？具体可从消费者、物业以及资本三方来衡量。

　　长租公寓用户面临品牌选择：品牌与消费者之间的关系是从无到有、由远及近的过程，伴随消费者对产品的购买和使用，并在过程中产生品牌的忠诚度。

　　业主面临品牌运营商选择：作为物业持有人，如何选择良好的品牌对公寓物业进行运营，是他们共同关注的问题。

　　投资者品牌投资决策需要：:投资方正在加大对长租公寓等空间资产运营品牌的持续关注，从而实现商业化产品和服务推荐创造价值。

　　作为行业发展的基础和先到，机构化的经营主体尽快实现品牌化。现在，各长租公寓品牌正在逐渐走向成熟，品牌建设将呈现标准化和多样化共存的特点，智能化、互联网深入品牌运营和营销，有助于提高品牌运作效率，助力品牌发展。所以通过《中国住房租赁品牌发展报告（2018）》品牌蓝皮书，了解行业品牌发展战略，快速跟踪行业发展现状和趋势，共同助力住房租赁产业持续、健康发展，满足人民日益增长的美好租赁生活需要。

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