G3商讯：　陕西云德律师事务所陈默、杨凯翔律师受本社邀请解读新《物权法》司法解释

　　3月1日就要开始施行的《物权法》的新司法解释了!新的司法解释都跟我们老百姓的生活紧密相关：房、车、买卖纠纷、离婚财产分割……本站记者专门就此前往位于陕西省高级人民法院南侧的云德律师事务所，对陈默律师、杨凯翔律师进行采访，两位律师对《物权法》的新司法解释进行了详尽、接地气儿的解读，让各位读者最快时间跟上形势!

　　陈默律师解读观点：二手车转让，没登记，也是受让方“腰杆更直”!

　　据统计，截至2015年5月，全国机动车总保有量达2.69亿辆，机动车交易也日益频繁，告到法院的纠纷也五花八门。

　　比如，张三已经把机动车交付给了买受人李四，但双方没有去办理过户登记，而张三还欠王五的钱没还。王五能不能说，用这辆车来抵偿张三的债务呢?这时候，王五和李四，谁对这辆机动车拥有“优先所有权”?

　　根据新《司法解释》第六条规定，转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付对价并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为《物权法》第二十四条所称的“善意第三人”的，不予支持，法律另有规定的除外。而且，在物权与债权的关系上，在一物之上既有物权又有债权时，一般而言，物权优先于债权……

　　《物权法》新司法解释3月1日实施!关乎你的房和车，这些必须知道!

　　陈默律师用一句话概括就是：

　　李四的权利优先于王五的权利，即使车的所有权还没改登记，法律优先保护买方的权利!

　　杨凯翔律师解读：离婚财产判决书效力，无论咋登记的，离婚判决房产归谁，就归谁!

　　当下，很多人离婚都会涉及到财产的分割，房产更是大头。如果法院将夫妻共同房产判给其中的一方，但房产证上仍是两人的名字，这房到底归谁?

　　杨凯翔律师解读：“新《司法解释》规定，在离婚诉讼中，如果法院判决准予离婚，同时判决夫妻共有的房屋归丈夫或妻子一人所有，那么自法院判决生效时起，房屋的所有权就不再属于双方共有，而是归属于丈夫或者妻子一人，即使该房屋仍登记在夫妻双方名下。”

　　问：想改房产证名字，该先打哪种官司?

　　比如张三、李四共同出资购买房屋并约定共有房屋，但因各种原因申请登记在张三名下。后双方生隙，李四起诉至法院请求确认房屋共有权。这时候，李四应该提起民事诉讼，还是行政诉讼?

　　陈默律师给出分析：物权法实施后，不少法官和法院认为，李四应先提起行政诉讼撤销该登记，才能确认其共有权。“但这种看法、做法，未能全面理解不动产登记的公示效力;也造成当事人诉累，形成行政诉讼不能认定登记错误、民事判决不能确定权属，并因此而循环无解的尴尬局面。”

　　新《司法解释》第一、二条就是对上述实践问题的回应，具体而言，不动产物权的归属争议、不动产登记的基础关系的争议都可纳入民事诉讼。内部关系上，依据真实权利状态确定权利人，而非依据登记确定权利归属。

　　也就是说，李四提起民事诉讼，法院应当受理!如果李四提出他出资买房、以及双方关于共有约定的证据，法院应据此认定李四为共有权人。

　　也就是说，李四提起民事诉讼，法院应当受理!如果李四提出他出资买房、以及双方关于共有约定的证据，法院应据此认定李四为共有权人。

　　只要预告登记了，开发商想“一房两卖”是无效的!

　　在房产交易中，存在有商品房预售制度，购房者可以就尚未建成的住房进行“预告登记”。

　　新《司法解释》的第四条规定，未经预告登记的权利人同意，开发商想转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、di押权等其他物权的，应当依照《物权法》第二十条第一款的规定，认定其“不发生物权效力”。

　　也就是说，只要买房人预告登记了，开发商私自把已出售的住房再次出售或者进行di押，是无效的!

　　问：从“李鬼”那买了东西，“李逵”来找我怎么办?

　　杨凯翔律师解答：新《司法解释》的规定还有一个重要方面：“善意取得”。与它相关的纠纷非常多见，遍布于为数众多的合同、侵权乃至婚姻家庭继承纠纷中。

　　问：什么叫“善意取得”?

　　杨凯翔律师解答：比如张三长年住着父亲的房子，擅自把房子转让给了不知情的李四。李四付完钱，张三父亲听说了，愤怒地跑来要房子。这时候，房子归谁?按照《物权法》的“善意取得”制度，李四拥有房子，张三父亲应向自己的儿子索赔。

　　问：到底什么算适用“善意取得”?

　　杨凯翔律师解答：新《司法解释》规定，受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人(在上面的案例中就是张三父亲)主张受让人(在案例中就是李四)不构成善意的，应当承担举证责任。“此举明确了‘善意’认定的基本标准，以及由谁承担举证责任。”

　　新《司法解释》还明确存在“登记簿上存在有效的异议登记”等五种情形之一的，应当认定不动产的受让人“知道转让人无处分权”，也就是说受让人不是“善意”的。受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。

　　陕西云德律师事务所陈默、杨凯翔律师法律咨询、委托热线 18291488316 029-85338270

　　陈默律师

　　陕西西安人，毕业于西北政法大学，法学硕士，具有深厚的法律功底及丰富的实战经验，擅长处理知识产权纠纷、买卖合同-jiu-纷、侵权责任纠纷案件。陈默律师同时是陕西云德律师事务所西北刑辩中心的主办律师，处理了上百起刑事案件，为客户提供法律帮助，维护了客户的权利。

　　擅长领域：合同-jiu纷、公司法律事务、债权债务纠纷、交通事故、婚姻家庭等人身、财产纠纷案件。

　　在参与办理的众多诉讼案件中，积累了大量的实践经验，为当事人挽回巨额经济损失的同时得到了当事人的肯定与赞扬。陈默律师本着严谨认真，待人热情的工作态度，秉持本所“满意服务”的宗旨，坚持为每一位当事人提供完美的法律服务!

　　手机电话：15332420562

　　办公电话：029-85251500

　　联系地址：陕西省西安市曲江商务行政区雁南五路智慧大厦305、306室(省高院南侧)

　　杨凯翔律师

　　编辑词条

　　杨凯翔律师，男，毕业于西北政法大学侦查学，法学学士学位，陕西云德律师事务所刑事辩护中心专职律师。擅长刑事辩护(无罪辩护、罪轻辩护)、民间债务纠纷、婚姻家庭、买卖合同、交通事故、劳动争议、知识产权保护以及公司非诉法律业务如公司设立、变更等。

　　目

　　录

　　1人物介绍

　　2人物经历

　　编辑

　　杨凯翔，男，律师，毕业于西北政法大学侦查学，法学学士学位，现陕西云德律师事务所刑事辩护中心专职律师。擅长刑事辩护(无罪辩护、罪轻辩护)、民间债务纠纷、婚姻家庭、买卖合同、交通事故、劳动争议、知识产权保护以及公司非诉法律业务如公司设立、变更等。

　　摩羯座的杨凯翔天生对细节敏感，倾向于实际调查、实地取证，在西北政法大学学习的公安人员侦查学能完美的用于律师的实地办案取证。法庭激辩和商场谈判练就了杨凯翔律师的丰富实践经验，能够准确把握每个案件的争议焦点，以尽职尽责的精神最大化的保障委托人的权益，本着受人之托，忠人之事，至真至诚，专业服务的律师执业理念，得到了当事人双方一致的认可与好评。

　　陕西云德律师事务所

　　陈默、杨凯翔律师法律咨询、委托热线 18291488316 029-85338270