近日，微博和微信朋友圈疯传一线城市炒房的“终极模式”。通过这种方法，炒房者可以通过已有房产套取银行资金，套取的资金可以拿去投资获利；同时，这样操作风险完全丢给了银行，炒房者不担任何风险。

     

    华金所分析认为：这种炒房秘笈，其实仅仅是段子手的恶搞，并不具备实操性。不过就这个段子，我们可以了解一些银行房贷是如何运作的，我们要怎样从银行贷到款。

    　　

    先来看看网友流传的炒房秘笈是怎么操作的。

     

    首先，夫妻两人在北京有套房，先把房子只写在老婆名下；

    其次，办理离婚手续（所谓的假离婚）；

    再次，老婆将房产以1000万元的总价卖给老公，不过房子真正的市场价只有700万；

    然后，老公无法全款付1000万，于是找银行贷款，银行提供七成贷款，即700万元，老公首付300万元；

    最后，假离婚的夫妻双方，还住在同一套房产，但手中还有700万现金。

     

    那么，这样操作有什么用？

     

    一是，手中有700万现金，可以拿去做投资，投资的收益可以偿还房贷；当然也可以拿去炒房，毕竟一线城市楼市火爆。此时，两人同时拥有2~3套房，就能成倍扩大收益。

     

    二是，700万元现金，正好等于房子的实际价值。鉴于一线城市的房价涨幅已经非常可观，存在向下调整的可能性；如果这套房产跌破700万元，那就断供吧，房子给银行；如果该套房价继续上涨超过700万元，那就老老实实还房贷，毕竟房产增值了，还是划算的。所以，如果这种方式操作成功，对炒房者来说，确实是“无本万利”的生意，赚钱都是自己的，风险都是银行的。

    　　

    华金所认为，这样的做法根本行不通。因为，银行都有专门的风险控制部门以及完备的风险审核机制，网友这样的设想并不能通过银行的审核。

     

    二手房交易，银行贷款多少，是按照评估价来确定，而不是成交价。银行会选择专业的第三方机构进行评估。

     

    如果市价是700万，则评估机构给出的估值通常也在700万左右，不会突然跳到1000万元。在实际评估中，银行为了控制风险，实际放贷估值在市场价基础上还可能有打个5-8折。

     

    上述案例中，成交价较市场价高出42.8%，如此明显的价差，相信再笨的业务员也能看出来。

     

    最后，在银行的实际操作中，抵押物仅仅是第二还款来源，银行本身是非常不愿意看到抵押物被处置的。诸如刚买半年的宝马5系，被银行作为不良资产处置贱卖20万的事例就不说了。上述案例当中，贷款700万元，如果按照等额本息还款法（30年），则每月需要还房贷3.7万元——按照贷款金额不超过月入50%的比例计算，则要求贷款者每月收入要到达7.4万元！普通居民很难从银行获得如此高额的贷款。

     

    华金所认为，即使你个人信誉可以虚增通过了银行的风控审核， 700万这么大额度的放贷，银行的监管部门也会加以审核的。就这条“秘笈”来看，华金所认为大家就当做段子来看吧！千万别去尝试！