————楼市具体什么时候会迎来真正的“顶”？

房价崩盘前如何逃顶？

去库存的政策至少会持续整个2016年

楼市“去库存”的经济任务之下，政府的“救楼市”政策频出，这让沉寂低迷了许久的中国房价再现疯狂。据路透社报道，一线城市房价在2016年增长速度是中国平均水平的7倍。深圳房价在2月暴涨72%，摘得中国楼市三项冠军，北京更是传出学区房卖出一平米46万的天价，上海一套房产甚至一天内挂出三个价格连涨50万……

上海一套房产甚至一天内挂出三个价格连涨50万……

房价上涨让苦于没有投资渠道的人们又重燃希望，凭借楼市价格上涨的势头赚一把的机会似乎到来了。果真如此吗？我们来看一个全球的房价对比。根据全球知名房产咨询公司Knight Frank的最新报告，100万美元在北京、上海的黄金地段分别可以购买58平米和46平米的住宅。这令京沪跻身全球最贵的十大房 地产市场。很多人从中看出了巨大的市场利好，然而，我不得不提醒各位：这恰恰是市场释放的值得警惕的信号。北上深的房价与世界顶尖接轨，并不能说明中国房地产市场发展良好，而是意味着严重的资产溢价。

伦敦、纽约这些地方房价高昂，不是一朝一夕的原因，这和城市的经济发展、建设水平、宜居程度、资源密度有很强的关系，在长时间的累积之下，房价会随着城市的繁荣而逐渐升高。但众所周知的是，中国这一轮房价的上涨却完全是由政策和资本驱动所带来的“繁荣”，在一线城市污染愈加严重、经济发展和营商环境并未有明显提升的情况下，房产价格飙涨的背后恐怕预示着未来大庄家在高点套现离场的动机。

类似的事例在中国股市里已经是屡见不鲜。比如某停牌许久的股票，突然发布资产重构预案，定增收购资产的估值溢价却非常高。通常来说，我们会认为这是入资的大股东及其相关联的资产人为抬高股价，引诱散户跟进的手段，进一步拉高价格。等该公司股价到达最高点的前一刻，大股东以及相关联资产立即抛售甩卖圈钱，剩下小散接盘。

翻阅一下我们的财经证券报纸，类似于上述的股票报道难道还少吗？如果我们把楼房也视为一种投资资产，那么它也应该具有和股票大致相同的涨跌规律，并且，其背后操作的“潜规则”也具有共通性。如此，现在一线城市毫无理由的房价暴涨，是否能被视为背后有庄家利用泡沫圈钱的行为呢？这值得每一个想要进入房地产市场的投资者谨慎思考。当大家都能看见泡沫在膨胀、预期普遍提高时，真正聪明的投资者会未雨绸缪：如何在泡沫破灭以前成功逃顶。

很遗憾，我无法告诉你楼市具体什么时候会迎来真正的“顶”，但我们可以了解的是，除了政策背景以外，楼市吸引社会游资入市有两个重要原因。第一，是中国的金融资产波动性较大。第二，是实体经济的增长放缓、面临下行的压力。两项原因都导致了资本进入楼市，寻求较稳定的增值空间。

3月初，国际三大信用评级机构之一的穆迪将中国38家国有企业及授予评级的子公司、25家非保险金融机构评级展望由稳定下调至负面。穆迪官网声明，这25家非保险金融机构包括3家政策性银行、12家国内商业银行、3家处置不良资产的资产管理公司、金融租赁公司和证券公司等。换言之，金融的系统性风险让不确定的因素增多，前景不明，而把资本投入中国股市也同样具有高风险，这导致企业和个人愿意将资金转入到表面上回报更稳健的房地产市场。因此，钱流入楼市并不是“优选”的结果，而不过是“逆向淘汰”的选择。

第二，楼市的火爆依然和实体经济的营商环境恶化有密切关系。中国的房地产回报率，至少超过20%，而经济的增长只有不到7%。做实业的利润已经非常之薄，并且在薄利的不利条件下，企业还要承担高成本和风险。很多制造业者在无奈之下选择不再从事制造业，而是把资本转入到房地产市场。

虽然我们从《2016年营商环境报告》中可以看到，中国在189个经济体中位列第84位，看起来似乎是处于世界平均水准，但实际上这份报告并没有考虑到企业的运营成本问题等等。今年官方公布的2月PMI指数为49%，企业开工率严重不足，实体经济的下行压力依然很大。这种营商环境下，资本撤出实体经济进入楼市是必然的选择。

金融资本和从制造业撤出的资本撑起了楼市的基本盘，而一般购房者在这当中扮演的什么角色呢？和股市里的散户一样，普通人的投资风向肯定是跟随大股东的脚步亦步亦趋。显然，无论是银行资本还是制造业资本，进入到楼市这件事实本质上来说并不是财富的创造，而只是财富的转移。

楼市的财富转移逻辑是如此简单粗暴：从四线城市转移到三线城市，从三线城市转移到二线城市，从二线城市转移到一线特大城市。这是一个绝对呈现正态分布的投资市场，越雄厚的资本越能占据一线城市的优质地产。而人们想要用次一级的资产换取更优质的资产，前提是要抛售现有的次级资产，例如有很多在北上广买房的人是依靠卖掉二线城市的数套房凑够资金的，而购买他卖出的二线城市房产的，可能卖掉了一套三线小城的房产才凑够了资金。这是一个击鼓传花的金钱游戏。

这个游戏什么时候会玩不下去呢？就是当三四线城市房价崩盘的时候。须知，中国真正的制造业和实体经济其实都在中小城市，实体经济凋敝意味着未来将没有足够的财富投入到房地产市场。如果实体经济持续下行、缺乏财富托底，那么中小城市的房产市场自然就会低迷，这种低迷将向上一级城市传递，将导致二三线城市的楼市低迷，二三线的低迷则会进一步向上传导，最终会影响一线城市，造成楼市整体下行。

那么这整个过程的起始点，就是一线楼市的火爆和三线以下地区楼市的冷清，两者发展趋势的急速分化。众所周知，当社会财富找到了更优质的资产外壳，就会迅速抛离之前劣质的资产依托，完成财富转移。大量三线城市楼市持续低迷，说明财富的转移已经完成了第一步。并且，当一线城市投资门槛愈高，楼市限购措施依旧时，意味着门槛较低、无限购的部分重点二线城市楼市具有进一步上涨的空间。

这实际上是新一波的“萝卜占坑”，在一线城市房产投资饱和的情况下，占据重点二线城市的楼市价值洼地，不失为一个选择。当然，一线城市楼市依然会涨，但如果你没有千万以上的资本，这故事与你完全无关。

李嘉诚说过，投资切记不要吃鱼头鱼尾，吃定中间才是王道。楼市已经进入中间段，或者说是鱼的下腹部，再往后就快到鱼尾了。李超人看清了这个趋势，于是他选择先走为上。如今的火爆楼市，正是鱼腹隆起的那块肥肉。鱼腹有多长？去库存的政策至少会持续整个2016年。因此，有机会有条件的赶快吃肉吧，不然等到了鱼尾阶段，就欲哭无泪了。

点击阅读文件：马兴瑞谈深圳楼市：政府正在制定严厉打击不法投机炒房行为

政府楼市政策能够遏制一线城市房价疯狂上涨吗

住建部部长陈政高在两会上表示，当前房地产形势呈现三大特点，第一是2015年的销售实现回升，8月份销售由负转正，年底的销售面积增长6.5%，销售额增长14.4%。2016年1至2月份依然保持了这个态势。第二是城市间分化严重，一线二线三线四线城市的分化情况日趋严重。第三，目前我国房地产库存仍然较大，因此中央将去库存列为今年的五大重点工作之一。

陈政高还表示，北上广深四个城市稳定市场的具体措施包括：一是实行严格的限购政策，同时实行严格的差别化税收和信贷政策；二是增加土地供应面积，并要及时公布信息，以稳定信心；三是增加中小户型供应数量，搞好保障性房屋供应建设；四是打击各种交易当中的违法违规行为；五是正确引导舆论。所以，对今年的房地产平稳健康发展充满信心。

现在要问的是，政府的这些房地产政策能够遏制一线城市的房地产市场价格疯狂上涨吗？首先，从住建部部长对当前房地产的形势分析来看，他说，2015年8月份开始到年末，住房销售面积增长6.5%，销售额增长14.4%，而且这种趋势延续到今年1至2月。这些数据已经表明，房价快速上涨，因为销售总额的增长快于销售面积增长2倍多。但是，对于这种严重房价上涨形势，政府职能部门今年不是具体地针对不同的城市出台住房市场政策，而且出台全国性的住房市场加杠杆、减税费、能补贴等鼓励住房投机炒作的政策。这就是当前中国住房市场一线及部分二线城市房价疯狂的根本原因所在。

还有，政府职能部门在今年政府工作报告中塞进了一个住房“刚性需求”的概念。在政府工作报告中，有这样的一句话，即“完善支持居住合理的消费的税收、信贷政策，住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存。”住房的“刚性需求”，这是房地产市场开发商、房地产投资者及地方政府所造出来的一个概念，是希望政府能够推出更多的住房优惠政策来造就房地产繁荣，来掩盖房价上涨的实质。

一般来说，刚性需求曲线在理论上是一条直线，即不受价格变动的影响。即无论价格如何变化或高低，这种需求总是不会改变。比如食盐，它不仅是必需品，并且不存在可替代性。但是，任何市场需求只有成交之后才算是需求，才能反应到需求曲线上。如果一个消费者希望获得某种商品，但由于支付能力不够，那么这种需求只能是潜在需求，根本不是能够反应在市场供求关系的需求曲线上，也不存在与价格关系相关的需求曲线。这种需求实际上与市场交易无关

对于住房来说，当然是每一个人的生活必需品，但是住房与食盐完全不同，它是总价高的耐用品。所以，即使个人存在对住房基本需求，但是当个人没有支付能力时，即使是有住房按揭贷款，如果付不起首付及未来没有能力支付按揭贷款，那么这种个人住房需求仍然只是需要或欲望，根本不存在经济学上的需求，也不存在住房的“刚性需求”。如果政府的房地产政策把这种潜在住房需求，或没有支付能力对住房的需要作为一种“刚性需求”，并对此推出鼓励房地产消费政策，比如，采取零首付、降低住房按揭贷款利率、及以住房按揭贷款利率可能抵缴个人所得税等来消化当前房地产市场的库存。这必然造成房地产市场、金融市场及中国经济更大的风险。比当前二三四城市的房地产库存过高所存在的风险会更大。也就是说，把住房“刚性需求”文件化，其实就已经看到政府是如何让一些人可无成本进入房地产市场，在这种情况下，更是会让房地产市场价格疯狂上涨而不是遏制。

还有，对于当前一线城市及部分城市的房价疯狂上涨，基本上是政府近期的房地产政策鼓励投资投机炒作的结果。当前这些城市的房地产市场基本上是一个投机投资为主导的市场。对于这个市场，其是需求零到无穷大。当房价下跌时，这个市场的需求可以降到零，即投资者看到房价下跌，其购买住房之后不能以更高的价格卖出，这时他们都会退出市场。比如2014年的情况。但是当前房价在上涨时，特别政府房地产政策鼓励投机炒作者进入市场时，强化房价上涨预期，那么房地产投资需求会突然涌现，这种投机需求会无穷大。就如目前一线和部分二线城市的情况那样。

在这种情况下，政府房地产限购政策及增加住房供给，对这种突然涌现出的房地产投资投机需求所起到作用几乎等于零。比如，限购政策，只要有钱可赚，投机投资者都有能力来突破这种限购，只不过增加了他们少许投机成本而已。对于增加信贷供给更是对牛弹琴，因为有加杠杆的金融条件，再加上目前非正规金融市场非常发达，在房价上涨预期十分强烈的情况下，会有更多的投资投机者涌入市场。在这种情况下，莫说是增加供给，即使把房价建造到月球上都无法满足这种无穷大的住房投机投资需求。

至于采取差异化的住房信贷政策及住房税收政策，这当前是遏制房地产过度炒作的主要工具与手段。这种差异化的信贷政策和税收政策是什么？政府又通过什么样的方式来对这种差异化来进行识别？目前国人根本就不知道。可以说，如果不用严格住房税收制度把住房投机投资及消费区分开，那么这些差异化的信贷政策及税收政策不仅识别的成本高，投机投资者同样有化解这些政策的方式。

而用严格的税收政策把住房的投机投资区分开，对于持续多少住房、购买多少住房不重要，重要的是只要通过住房交易获利就可用较高的住房交易税及交易所得税把这个获利收为国家所有。对于持有较多的住房者就可以通过房地产税让这些住房持有者把过多的住房交易出去。这样才能去除住房的赚钱功能来遏制住房投机炒作。如果政府不能够全面去除房地产的赚钱功能，要想遏制当前一线城市及部分二线城市房地产的疯狂炒作，要保证当前中国房地产市场平稳发展根本不可能。当前政府房地产政策的思路，也就会如前十几年那样，房地产的政策出台得越多，房价上涨得越快，房地产的库存同样会增长更快。

点击阅读文件：马兴瑞谈深圳楼市：政府正在制定严厉打击不法投机炒房行为