关注美国投资移民即EB-5项目的投资人都知道，在美国法律上是明确规定了EB-5项目必须存在风险的。那么，降低投资风险保障获得绿卡，并全额拿回投资本金，就是每位EB-5投资人的最大心愿。但是市场上充斥着各种各样的EB-5项目，让投资人难以进行选择。今天就EB-5投资尽职调查关键点为大家提出一些建议，期望可以帮助投资人对EB-5投资的风险有个更为全面的了解，做出更为细致的考核，遴选出优质的投资项目。

    EB-5投资尽职调查，是由独立专业第三方，包括商业法律顾问、投资顾问、经济分析师及移民律师对一个或几个EB-5项目进行审慎性调查。审查的重点也是集中在投资人最关心的问题上，例如，移民风险及投资风险、项目就业模式及可行性、投资可控性、项目经济就业计划书的可行性及可靠性、区域中心历史及商业背景调查等。

    首先，衡量项目开发商的实力。一个项目的真正运营者是开发商，实力背景强的开发商对投资资金的安全起着关键的作用。实力雄厚的开发商不仅有充足的现金流，可以保证项目顺利运转，也更容易得到银行贷款。

    其二，项目区域中心的审查和选择。在临时绿卡转永久绿卡的过程中，决定性因素之一是投资项目所解决的就业人数是否符合要求，而关系到就业人数的核心要素就是区域中心，或者说项目所在的目标就业区（TEA）。

    第三，项目可行性，是决定投资人是否成功拿到绿卡并顺利拿回投资本金的基本条件。调查需要多角度、全方位，并且综合彻底，这也是强调的重点。

    会影响到项目可行性的主要风险，可以归为以下几类：

    1. 宏观风险

    宏观或者说是政策风险，这些风险是项目开发商不可控的，比较可行的方式就是参考项目方曾经的成功案例。在各类EB-5项目中，房产是非常有代表性的。如果开发商在过往市场起伏中未能经得住考验，这可能预示着其不具备谨慎明智地选择项目的能力。反之，有些开发商在市场起伏中越挫越勇，获得了贴现资产。另外，那些能够经受住市场考验的开发商才是具有宏观风险耐力的佼佼者。

    2. 市场风险

    独立、有据可依的资源来验证市场的数据，能帮助投资项目的投资人对未来的市场风险进行评估。不是所有的项目都能在当地市场中得到支持，即使是一个不错的单独的资产项目也不一定适合当地市场的需求。这点随着EB-5资金的进入显得更明显，因为该笔资金的注入会让开发商对项目预算不那么警惕。

    3. 运营风险

    任何运营风险都是至关重要的。我们见到过有些项目因为超支及不过关的工作而多次叫停。优秀的开发商会有可靠的团队来共同保障项目的顺利进行。此外，保险的范围可以很好的反映出开发商的实力。

    4. 预算风险

    如果预算高达就业创造的最大值，EB-5投资金额会因此而增多，项目退出时的价值可能低于其成本/花费，进而影响投资人的还款。这也会导致开发商因为资金充裕而草率地应对项目花费控制。美国移民局也有可能对该预算提出异议并影响到对就业计算的认可，特别是在转永久绿卡的阶段。

    而预算过少的话，项目可能面临预算超支。为了解决这个问题，项目也许选择增加额外投资金额，危及到EB-5贷款的抵押顺位。另外，过少的预算可能导致项目面临完工风险。而任何完工风险都会危及就业的创造，造成永久绿卡申请被拒。最后也是最重要的，严重的预算超支会危及项目基本的可行性。

    5. 环境风险与许可和执照风险

    在尽职调查中这两点很容易被忽视，但恰恰是每个项目的核心所在。每个项目都离不开政府的支持，也没有项目能够忍受长期的反对和法律纠纷。好的开发商会做好包括获得政府授权的花费在内的预算。实际上，计划提高EB-5投资金额的项目应该在进入市场前解决这些问题。

    综上所述，目前市场上EB-5项目繁多，且增加速度非常迅速。投资者应了解项目的本身，从而鉴别项目优劣性，并通过选择专业的移民机构对项目进行评估，获取更多、更详细的项目信息，才能保障绿卡和投资还款的安全。

    优质项目推荐：曼哈顿大厦项目

    作为荣登美国《财富》杂志封面，被誉为“美国历史上最大规模的房地产开发项目”的哈德逊城市广场项目，目前已有约1000户投资人通过I-526审核。在延续一期项目成功经验后，项目二期——曼哈顿大厦项目自然也得到了众多投资人的高度关注。

    黄金地段的纽约新地标

    曼哈顿大厦兴建于哈德逊城市广场平台之上，位于纽约曼哈顿中城区，毗邻时代广场与帝国大厦，是岛上唯一仅剩的待开发用地。该项目由国际知名建筑师事务所KPF设计，符合LEED金牌设计标准。项目将由一座92层的商务办公楼、一座11层楼高的室内零售裙楼、一座4层楼高的餐饮馆厅、及一个150英尺高的雕塑等4个部分组成。其中的大楼部分，将在其上建设有空中俱乐部以及一座超越帝国大厦的纽约市最高观景平台。建成后，这将不仅是纽约市第四高的大楼，也将成为未来纽约的新地标。

    值得信赖的项目开发商

    开发商之一的瑞联集团成立于1972年，在美国各主要城市成功开发或收购超过200万平方米的商业地产物业，其中60多栋大楼位于纽约市。拥有或管理超过200亿美元房地产项目，在全美19个州拥有超过50000个高端住宅公寓，是美国最大的房地产开发企业之一。

    行业巨头争相入驻

    据悉，曼哈顿大厦办公楼部分已100%售罄，办公楼部分的银行贷款方包括担任牵头银行和行政代理的美国银行（Bank of America），以及担任联合融资的富国银行（Wells Fargo & Co.）和加拿大帝国商业银行（CIBC）；股权投资者包括时代华纳集团（Time Warner Inc.）、 KKR集团、富国银行、瑞联集团及牛津物业集团。

更多保障提高项目安全

    为项目投资者提供了更高级别的资金安全保障和信心，瑞联集团此前宣布：曼哈顿大厦项目将为EB-5投资款本金提供企业还款担保。此外，项目还得到了纽约市政府的大力支持，财政拨款完善项目周边建设高达40亿美元。

    曼哈顿大厦专场深度项目解析会
活动时间：4月9日（周六）下午2点
活动地点：上海徐汇宜山路508号景鸿大厦24楼