2016年全国棚户区改造将达600万套，货币化安置工程已在多省市展开，搜房网房天下通过梳理发现，实施棚改货币化安置的城市中，西安市与宁波市曾经的情况有相似之处：宁波通过棚改货币化安置等一系列措施，以大户型为主的楼市库存出现了下降，西安正面临着商品房库存高企，且以大户型为主的现状，即将面世的棚改货币化安置政策或许对化解大户型库存有着积极影响。

宁波货币化安置一年多 楼市库存降25%

根据宁波市房产交易中心数据，2014年7月，宁波住宅面积达到661万平方米，去化周期超20个月，一度创下了当年的“全国之首”。此外，库存套均面积约135平方米，以大户型为主。

同年11月，宁波正式实施棚户区改造货币化安置。截止2016年1月,宁波已启动危旧房改造项目56个，总面积164.17万平方米，占2014年7月住宅库存总面积的25%。与此同时，宁波商品住宅库存在套数、去化周期和面积上均出现了明显的回落。截至2016年1月，宁波商品住宅库存量约37887套，去化周期12个月，面积约495.87万平方米，较2014年降低了25%。

据统计，宁波120平方米以上户型中，2014年成交11132套，2015年成交18419套，同比增速达65%，大户型成为楼市成交的主力。

在实施棚改货币化安置一年后，宁波楼市库存在各方面都出现了明显下降，并且大户型成交量得到了明显提升。货币化安置似乎起到了积极的作用。此外，宁波房产政策“组合拳”也功不可没，减税、补贴、提额度等多项房产政策松绑出台，促使刚性及改善需求集中迸发并持续释放。

西安库存以大户型为主 货币化安置或可去化

现在的西安与2年前的宁波面临着相似的状况——商品房库存量大，大户型问题严峻。日前，陕西省统计局发布数据，今年2月末，西安商品房库存创下新高，面积达318.34万平方米，增长了87.2%，较2015年末增加了21.84万平方米，住宅库存量占比超过6成，保守计算约191万平米。库存消化周期为15.7个月，比2015年末延长多了1个月。

今年西安市计划棚改工作将涉及6800户，货币化安置率将达50%、力争达到80%。据了解，今年西安将采取“房票”的货币化安置办法，具体细则近期或将公布。搜房网房天下算了笔帐，假设按50%的货币化安置率、每个棚改户购买90平方米的房产计算，2016年西安棚改货币化安置可化解库存31万平方米，占目前库存的16%。如果货币化安置率达到80%，则可去化49万平米住宅，占目前库存的24%。

有企业指出，由于对市场误判，早期大户型开发量大，随着西安近两年市场持续走低，房价下降也不明显，以大户型为主的住宅便造成了大量商品房库存。或许，在棚改货币化安置这一政策实施后，西安楼市以大户型为主的存量房能够得到消化。

楼市去化仅靠货币化安置难以实现 还需多措并举

化解楼市库存仅靠货币化安置办法是难以实现的，还需要多措并举。在购房者观望情绪减弱、限购政策放开以及开发商价格调整等多方作用下才可以促进库存去化。

亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示，对于消化楼市库存，货币化安置确实可以起到一定作用。但要真正实现这一目标，还需从多方入手形成系统的去库存体系。货币化安置的去化效果取决于政府财政能否足以补贴棚改、棚改的规模是否可以覆盖楼市供应、土地供应能否有效释放以及货币化安置的时效性等问题。

针对大户型滞销的问题，呼和浩特市在棚改过程中就提出，对于商品住宅库存中大户型较多的地区，可通过将大户型住宅改造为公租房配套等方式消化库存。

对此，谢逸枫表示，如果将大户型产权分拆给政府和个人，对于购房者来说，大户型购买压力将会大大降低，或许不失为可行的举措。