北京京云律师事务所原创

　　案件简介：

　　金制有限公司(化名)系安华集团企业(化名)改革而成立的独立法人单位，是专业从事金属零件机械加工、金属结构制造的公司。2010年12月29日起低价有偿使用安华企业位于丰台区的厂房，用于生产、经营。后来该厂房被划入拆迁范围，在拆迁中安华企业企图通过解除房屋租赁合同的方式，拒绝给予金制有限公司合法的拆迁补偿。2015年12月14日，安华企业在未得到金制有限公司同意，也未出具任何合法手续的情况下，强行对金制有限公司生产经营的厂房进行停水、断电，令金制有限公司无法进行生产加工，给公司造成了巨大的损失。

　　案件分析：

　　租赁期间房屋遇到拆迁的情况已屡见不鲜，这给承租人带来很多问题和不便，特别是对于一些大型加工制造企业来说，无疑是伤筋动骨的大事件，那么如何保护租赁合同双方的合法权益便成了众人最为关心的话题。现实中有些合同约定房屋拆迁属于不可抗力，如遭遇拆迁则租赁合同终止，出租人返还剩余租金，承租人腾退房屋。虽然拆迁不能完全被认定为 不可抗力，但这种约定从法律上应认定是有效的，是双方真实的意思表示。有些合同对此没有约定，遇到拆迁问题时就容易产生争议。下面我们了解以下相关的法律规定：

　　1、承租人是合法的被拆迁主体

　　按照《城市房屋拆迁管理条例》第13条规定，“拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议”;第16条规定，“拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安 置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决”。可以看出在拆迁行为中，房屋承租人是独立于被拆迁人存在的，是合法的被拆迁主体。

　　2、承租房屋拆迁时承租人享有权利

　　国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》规定拆迁人应当对被拆除房屋承租人给予安置。《城市房屋拆迁管理条例》第27条规定：“被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的 ，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同”;第31条规定：“ 拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费;被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费”。

　　3、征地拆迁程序应该合规合法

　　根据国务院2010年5月发布的《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》(国办发〔2010〕15号)规定“各地要立即对所有征地拆迁项目组织开展一次全面排查清理，重点检查征地程序是否合法、拆迁行为是否规范，补偿安置是否合理、保障政革是否落实等情况,限期整改排查清理中发现的各种问题。对采取停水、停电、阻断交通等野蛮手段逼迫搬迁，以及采取“株连式拆迁”和“突击拆迁”等方式违法强制拆迁的，要严格追究有关责任单位和责任人的责任“。依照《监察部国土资源部关于违反土地管理规定行为行政处分暂行办法》给予行政处分;构成犯罪的，依照《中华人民共和国刑法》、《中华人民共和国土地管理法》、《最高人民法院关于审理破坏土地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释》和最高人民检察院关于渎职犯罪案件立案标准的规定，追究刑事责任。对非法批准征收、使用土地，给当事人造成损失的，还必须依法承担赔偿责任。基于上述理由，金制有限公司提出查处请求，及时处理上述违法行为。

　　案件进程：

　　京云律师事务所里了解了金制有限公司的基本情况并得到该公司的合法授权后，积极展开调查，收集相关资料，寻找适应的法律法规。在开展了数次案件研讨会后，京云律师事务所制定了合理的应对措施。京云律师事务所认为：金制有限公司作为大型机械加工企业，其性质决定必须长期使用土地进行经营，但是此次拆迁规划将金制有限公司承租的厂房及土地纳入规划范围内，致使金制有限公司不能继续使用房屋及土地，给金制有限公司造成巨大的经济损失，同时由于金制有限公司不能继续生产经营，必然会造成大量的失业人员，对于社会稳定会产生很大的影响。金制有限公司对于政府安置房项目建设是大力支持的，但是以上的事实及问题，京云律师事务所认为认为相关部门必须予以考虑。

　　此外，京云律师事务所还认为金制有限公司作为拟被征收人，有对公示中提及的安置房项目的前期手续的知情权，并且对于开发主体和主体的资质等有知情的权力，但是《公示》中仅提及规划的方位以及用途，对于拟建项目的相关报批审核手续的合法性并未提及，同时只简单说明此次项目的开发主体为“丰台区人民政府和建设单位“，对于建设单位的名称和建设资质没有给与金制有限公司合法的知情权利。

　　综上，京云律师事务所认为《公示》并不符合相关法律规定，侵犯了金制有限公司的知情权等权利，并且《公示》中载明的拟建项目存在诸多问题未予以解决，金制有限公司要求对《公示》中的拟建项目规划进行听证。

　　案件结果：

　　在经历了一审二审和行政复议等程序后，京云律师事务所为金制有限公司争取了高达780万元的补偿款，为该公司腾退和后续发展的资金链问题解了燃眉之急。

　　律师建议：

　　无论是企业、公司还是个人，在签订租赁合同时应当全面考虑未来可能发生的情况，在合同中明确约定承租期间遇到征地拆迁的处理办法，以免将来产生纠纷或者遭受财产损失。如果即将或正在经历以上案件相似的情形也请不要惊慌，而是要听从律师建议，拿起法律武器保护自己的合法权益。

　　微信咨询：jingyuncq