安徽兴海房产：房子是用来住的战略市场该如何应对？

2017-10-20 16:52 中国新闻资讯点击次数：次

10月18日召开的大会，报告对于房地产市场所述不多，但重点提到要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。2016年中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的、不是用来炒的”这一基本定位，大会再度予以重申，显示本轮房地产调控的主基调仍在延续。

一方面，积极支持居民自住和改善性住房需求。受困于高库存风险，部分三四线城市仍是当下房地产去库存的难点所在，要因城施策去库存，重点支持进城人员、城市低收入群体购房需求，以便更好、更快地实现三四线城市库存去化；

另一方面，着力打击投资、投机性炒作需求。鉴于热点一二线城市市民购房需求异常旺盛，房价依旧面临着一定的上涨压力，短期内“四限”政策暂无退出的可能性，本轮房地产调控有望贯穿更长的时间周期。并且，现有调控城市将进一步扩容，受制于房价上涨过快，或多或少透支未来市场预期，预计更多三四线城市将跟进落地乃至升级“四限”新政，以便缓解房价上涨预期，维稳房地产市场。

为了防范金融业系统性风险，金融去杠杆仍在有序推进，房地产市场更是成为金融去杠杆重要环节之一。近期，北京、南京等市相继发文要求银行业金融机构开展自查工作，重点检查“消费贷”、“经营贷”、“房抵贷”等资金流向，广州更是暂停发放金额超100万元或期限超10年的消费贷。

在抑制资产价格泡沫的大背景下，房地产行业去杠杆的过程并不可逆，银行业金融机构将重点加强“首付贷”、“消费贷”等资金监管，以防信贷资金违规流入房地产市场。

租购并举住房制度需供地予以支持，并培育规模化租赁企业

目前，住房租赁市场无疑是市场热议的话题，继中央发文选取12个人口净流入的大中城市开展租赁市场试点工作，多个城市纷纷跟进，将利好新政具体落实到执行层面。更为重要的是，土地供应端予以积极支持，上海、杭州、广州等市密集挂牌并出让多宗纯租赁用地，租赁用地成交规模持续提升。

以上海为例，供地节奏明显加快，纯租赁用地出让的案例明显增多，另有多宗商办用地改性为租赁住房。并且，地理位置优越，不乏市中心乃至滨江片区绝版地块，侧面反映上海市政府发展租赁市场的决心。我们认为构建租购并举的住房制度乃是房地产市场长效机制的重要环节，预计更多大中城市将着力发展住房租赁市场，并在供地环节予以重点支持。

住房租赁市场快速发展与培育规模化住房租赁企业密不可分：一方面，住房租赁企业宜进一步扩容。鼓励房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业拓展住房租赁业务，从而分得租赁市场的一杯羹；

另一方面，要支持住房租赁企业做大、做强。鉴于租赁企业普遍面临着融资难、融资贵的困境，“短板”效应愈加凸显，显著拖累企业发展步伐。下一步宜加大对住房租赁企业的金融支持力度，降低融资门槛，拓宽融资渠道，支持企业发行公司债券、资产支持证券、房地产投资信托基金（REITs）等融资工具。

长期来看，房地产市场将逐渐形成“高端有供应、低端有保障”的住房制度，租赁市场或将与交易市场分庭抗礼，重点保障城市低收入群体居住需求，以便实现全体人民住有所居、安居乐业的长远目标。

综合而言，大会为我国下一步发展指明了方向，而在房子是用来住的、不是用来炒的基本定位前提下，“四限”政策仍需从紧执行，更多三四线城市将落地乃至升级调控。住房租赁市场将是未来重要发展方向，住房制度改革正加速推进，加快建立租购并举的住房制度。

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