瑞华嘉诚关于投资养老产业的心得
2017-12-12 14:03 中国新闻资讯 点击次数 ：次
当前，各路资本正积极谋划布局养老产业，使之成为新的投资“风口”。
中国民生投资集团日前在上海宣布成立“中民养老慈善基金”，用以支持中国养老事业发展。基金成立后，将帮助社区内需要关怀的老年群体，因地制宜建设“社区便民服务点”，组织“社区养老志愿者服务队”定期上门慰问，开展健康检查、社区助老、社区老年优待日等公益活动，满足老年人的实际需求。
中民投居家养老布局平台运营方、中民未来董事长王晖表示，中民投的居家养老服务主要内容除了上门护理、餐饮等基本服务，还有专业护理师、护士等提供健康档案管理、短居照护、娱乐、康复锻炼指导等覆盖几个社区的“托老所”功能。“我们在社区建设养老站点等服务中心，一个站点可覆盖几个社区。”
地方国企也积极探索破解城市养老难题。如上海地产集团与万科、上海中医药大学联合成立了医养服务运营商——上海申养公司，提供涵盖居家养老、医养社区养老、照护机构、长者公寓等多种形式的养老服务，并将专业公立医院嵌入养老机构，弥补了医养结合运营短板。
上市房企亦开始布局养老板块。如绿地控股10月份发布康养产业战略规划，计划投资200亿元、2年内在全国开工建设100家康养居酒店，5年内在国内外形成500家连锁，并打通医疗体检、旅居养老、健康保险等健康产业上下游，对优质康养资产推进资产证券化。
此外，复星等民营资本也开始大举进军养老产业，如复星成立大健康投资和运营平台——星健，打造以社区健康服务、专业养老、康复护理为核心的多产品线。
中民投董事局执行副主席李银珩说：“目前，各路资本的养老平台基本以物业为入口、以金融为手段、养老为核心，在北京、上海等全国大城市率先布局养老服务网络。”
当前中国养老服务业最大的难点是老年人不愿接受外出养老的固有观念，而家门口的养老模式，恰好可以成为老年人养老固有观念的转折点，也符合现阶段很多长者和家庭的实际养老需求。
“老年人需要家庭代际关系和邻里社会关系的社交网络。”中国老龄科学研究中心老龄经济与产业研究所副所长王莉莉认为，居家养老带给老人们的不仅是高度专业的护理，还有“不离家”的亲近感与归属感。“中国式养老不仅是身体上的，更重要的是精神层面上的。”
民政部公布的《2016年社会服务发展统计公报》显示，我国正处于人口老龄化快速发展期。截至2016年底，全国60岁及以上老年人口达2.3亿，占总人口的16.7％。国务院印发的《“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划》预计，到2020年，全国60岁以上人口将增加到2.55亿左右，占总人口比重提升到17.8％。
中国老龄事业发展基金会理事长李宝库表示，中国式养老是以居家为基础、以社区为依托、以机构为补充的“9073”格局，即90％的老人在家养老，7％的老人在社区养老，3％的老人在机构养老。
养老服务产业真的能成为创业的蓝海？其中的风险不容忽视。
随着养老政策利好出现和资本进入，制约养老产业发展的障碍开始发生变化。前几年不少投资者都急于获得回报，缺乏长期规划，到现在资本泡沫还在。投资一窝蜂涌向养老机构，对产业不了解，也不知道需求在哪，最终导致大量社会资源浪费。
当资金和资源不存在问题时，人才和一些新问题开始凸显。例如，养老产业的政策导向、产业资本、运营服务等都需要规划，这是中国养老产业当前始终未能爆发式发展的主要障碍。
对企业而言，目前的难题是如何建构一个适合的商业模式。一般来说，居家养老市场客户分为B端和C端。B端包括政府项目和企业客户，企业客户包括大型国有企业、老干部疗养中心等。C端主要面向广大居民，公司通过适老化改造，以直营、联营、加盟的方式扩张。B端市场方面，政府和国企目前对打包购买养老服务缺乏具体规划；而C端市场又缺乏适老化的环境标准。因此，居家养老还没形成比较成熟的商业和服务模式，尤其是可以区域化、规模化发展的模式。
在中高端的养老社区和养老产业中，目前也存在缺少成熟可行盈利模式的问题。调研发现，在涉足养老产业的公司中，只有极少数通过自己的管理、品牌运营达到盈利，更多都是亏损的，一位涉足养老产业的地产商告诉我，他基本是靠地产赚钱来弥补将来养老管理的成本。
据全国政协一项全国性养老服务产业调研报告显示，目前民间资本投资养老服务产业非常艰难，除固定资产投入外，由人力成本、能源费用、房产税、土地使用税等构成的运营成本也非常高。由于市场需要培育，前期入住率不足，民营养老机构运营压力非常大，生存环境十分艰难。
以武汉一家纯照料型服务机构为例，2014年服务收入仅400万元，而人员工资、水电气等能源费用和各种税费的运营成本高达1300万元，净亏损900万元。这还不算设施投资5亿元的收益，如果按照5％的银行利率保守计算，又是2500万元的损失。综合折算下来，这家养老机构一年至少亏损3400万元。
同时，目前商业养老社区建设存在“一窝蜂”的现象。商业养老是系统工程，除了养老社区外，还需要生活照料、医疗护理、紧急救援等内容。保险资金投资养老产业要有收益，但成功的企业不多，同时养老社区建设周期长、资金运用量大、回报率较低。
一位养老产业从业者表示，养老产业不管定位如何，普遍盈利困难。很多接触过养老地产、投资过养老院的商人都表示，“养老产业是一个比较慢、比较贵、比较不赚钱的产业。”
上述人士表示，加之难以负担专业完善的养老服务团队，无论从人员培训还是团队管理方面，养老机构都难以做到专业可持续。与此同时，养老产业还需要医疗等更加专业的资源，真正能够持续经营的养老机构更是少之又少。
老年人的消费习惯偏谨慎，让企业盈利更加困难。小中部地区一家大型的社区养老服务中心的负责人感慨，就连每个月10元的会员，很多老年人都不愿意交。多数老年人，宁愿使用免费的场所，而不愿意花个几块钱玩一些好玩的项目。而中心的食堂，更是连年亏损，每年亏损近十万元。要不是公司的投资者不打算赚钱，中心早就关门了。
老年人因为身体的原因，普遍容易生病。而且，很容易因为各种问题而引发意外伤害。这些，对于养老机构来说，无疑是一个巨大的负担，尤其是对于民营养老机构而言。在我国，养老服务法规的缺位也是困扰养老行业的一大问题。当前人们法律意识逐渐提升，但养老行业专门的法律法规却迟迟未见“音讯”，不少民办养老机构的入住协议只是养老院自行拟定，没有规范的格式和法律依据。
养老院多是风险高发群体，出险率极高，但当前涉及养老机构纠纷多参考《消费者权益保障法》，缺乏明确法律支持，导致现实中因养老服务发生的纠纷往往因参考法规的不同而结果悬殊。
为了应对法律依据模糊的现状，有的养老院聘请了法律顾问，针对老人可能存在的问题，进一步细化相关规程，规范员工行为，“但大部分民办养老院没有这个意识，也没有相关经费，一旦出现问题，养老机构甚至直接被拖垮。”
目前，我国的养老机构主要分为三类。
第一种是公办性质，这类养老院收费低，但床位缺口巨大，老人如果想就近养老，可能需要排队多年，才能等到一个空床位。
第二种养老机构为公建民营模式，这类养老机构由社会力量负责日常服务，政府则主要进行服务质量监督、惠民补贴发放等，由于定位不明确、成本高、收费较公立更贵等原因，盈利状况普遍不佳。
第三种是营利性养老社区，主要面向中高端老年群体，这类机构由于投入大周期长，加上后续经营风险莫测，目前盈利者寥寥。
目前的优惠政策按营利性、非营利性来区分。对于公办养老机构和民营养老机构，在政府层面有着明显不同的待遇。民间资本投资养老服务产业的艰难现状，很重要的原因在于政府补贴公办养老机构“扭曲”市价，导致公平竞争环境缺失。
政府对公办养老机构的特殊优惠和补贴政策，导致了市场价格的“扭曲”。公办的养老机构价廉物美、一床难求，民营市场化养老机构因成本高而入住率低下，公办的养老机构由政府投资，运营上享受各种税费减免以及财政补贴。
不少社区养老机构都是政府以购买服务的形式运转的。但是，对于民营养老机构而言，很难各方面都达到政府的要求。尽管已经明确了购买服务的资金，政府也下拨了，但是要经过各种层级的转付，一家民营养老机构等了一年还没有等到。
虽然养老服务市场前景广阔，但是对于各位创业者而言，尤其是初创者而言，尤其需要谨慎，盈利模式、老年人心理、政府政策、政府关系，等都是需要通盘考虑的问题。不权衡好这些，养老服务产业很容易从一个“风口”变成一个“疯口”，继而成为一个大坑，成为大家创业路上的绊脚石。
中国民生投资集团日前在上海宣布成立“中民养老慈善基金”，用以支持中国养老事业发展。基金成立后，将帮助社区内需要关怀的老年群体，因地制宜建设“社区便民服务点”，组织“社区养老志愿者服务队”定期上门慰问，开展健康检查、社区助老、社区老年优待日等公益活动，满足老年人的实际需求。
中民投居家养老布局平台运营方、中民未来董事长王晖表示，中民投的居家养老服务主要内容除了上门护理、餐饮等基本服务，还有专业护理师、护士等提供健康档案管理、短居照护、娱乐、康复锻炼指导等覆盖几个社区的“托老所”功能。“我们在社区建设养老站点等服务中心，一个站点可覆盖几个社区。”
地方国企也积极探索破解城市养老难题。如上海地产集团与万科、上海中医药大学联合成立了医养服务运营商——上海申养公司，提供涵盖居家养老、医养社区养老、照护机构、长者公寓等多种形式的养老服务，并将专业公立医院嵌入养老机构，弥补了医养结合运营短板。
上市房企亦开始布局养老板块。如绿地控股10月份发布康养产业战略规划，计划投资200亿元、2年内在全国开工建设100家康养居酒店，5年内在国内外形成500家连锁，并打通医疗体检、旅居养老、健康保险等健康产业上下游，对优质康养资产推进资产证券化。
此外，复星等民营资本也开始大举进军养老产业，如复星成立大健康投资和运营平台——星健，打造以社区健康服务、专业养老、康复护理为核心的多产品线。
中民投董事局执行副主席李银珩说：“目前，各路资本的养老平台基本以物业为入口、以金融为手段、养老为核心，在北京、上海等全国大城市率先布局养老服务网络。”
当前中国养老服务业最大的难点是老年人不愿接受外出养老的固有观念，而家门口的养老模式，恰好可以成为老年人养老固有观念的转折点，也符合现阶段很多长者和家庭的实际养老需求。
“老年人需要家庭代际关系和邻里社会关系的社交网络。”中国老龄科学研究中心老龄经济与产业研究所副所长王莉莉认为，居家养老带给老人们的不仅是高度专业的护理，还有“不离家”的亲近感与归属感。“中国式养老不仅是身体上的，更重要的是精神层面上的。”
民政部公布的《2016年社会服务发展统计公报》显示，我国正处于人口老龄化快速发展期。截至2016年底，全国60岁及以上老年人口达2.3亿，占总人口的16.7％。国务院印发的《“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划》预计，到2020年，全国60岁以上人口将增加到2.55亿左右，占总人口比重提升到17.8％。
中国老龄事业发展基金会理事长李宝库表示，中国式养老是以居家为基础、以社区为依托、以机构为补充的“9073”格局，即90％的老人在家养老，7％的老人在社区养老，3％的老人在机构养老。
养老服务产业真的能成为创业的蓝海？其中的风险不容忽视。
随着养老政策利好出现和资本进入，制约养老产业发展的障碍开始发生变化。前几年不少投资者都急于获得回报，缺乏长期规划，到现在资本泡沫还在。投资一窝蜂涌向养老机构，对产业不了解，也不知道需求在哪，最终导致大量社会资源浪费。
当资金和资源不存在问题时，人才和一些新问题开始凸显。例如，养老产业的政策导向、产业资本、运营服务等都需要规划，这是中国养老产业当前始终未能爆发式发展的主要障碍。
对企业而言，目前的难题是如何建构一个适合的商业模式。一般来说，居家养老市场客户分为B端和C端。B端包括政府项目和企业客户，企业客户包括大型国有企业、老干部疗养中心等。C端主要面向广大居民，公司通过适老化改造，以直营、联营、加盟的方式扩张。B端市场方面，政府和国企目前对打包购买养老服务缺乏具体规划；而C端市场又缺乏适老化的环境标准。因此，居家养老还没形成比较成熟的商业和服务模式，尤其是可以区域化、规模化发展的模式。
在中高端的养老社区和养老产业中，目前也存在缺少成熟可行盈利模式的问题。调研发现，在涉足养老产业的公司中，只有极少数通过自己的管理、品牌运营达到盈利，更多都是亏损的，一位涉足养老产业的地产商告诉我，他基本是靠地产赚钱来弥补将来养老管理的成本。
据全国政协一项全国性养老服务产业调研报告显示，目前民间资本投资养老服务产业非常艰难，除固定资产投入外，由人力成本、能源费用、房产税、土地使用税等构成的运营成本也非常高。由于市场需要培育，前期入住率不足，民营养老机构运营压力非常大，生存环境十分艰难。
以武汉一家纯照料型服务机构为例，2014年服务收入仅400万元，而人员工资、水电气等能源费用和各种税费的运营成本高达1300万元，净亏损900万元。这还不算设施投资5亿元的收益，如果按照5％的银行利率保守计算，又是2500万元的损失。综合折算下来，这家养老机构一年至少亏损3400万元。
同时，目前商业养老社区建设存在“一窝蜂”的现象。商业养老是系统工程，除了养老社区外，还需要生活照料、医疗护理、紧急救援等内容。保险资金投资养老产业要有收益，但成功的企业不多，同时养老社区建设周期长、资金运用量大、回报率较低。
一位养老产业从业者表示，养老产业不管定位如何，普遍盈利困难。很多接触过养老地产、投资过养老院的商人都表示，“养老产业是一个比较慢、比较贵、比较不赚钱的产业。”
上述人士表示，加之难以负担专业完善的养老服务团队，无论从人员培训还是团队管理方面，养老机构都难以做到专业可持续。与此同时，养老产业还需要医疗等更加专业的资源，真正能够持续经营的养老机构更是少之又少。
老年人的消费习惯偏谨慎，让企业盈利更加困难。小中部地区一家大型的社区养老服务中心的负责人感慨，就连每个月10元的会员，很多老年人都不愿意交。多数老年人，宁愿使用免费的场所，而不愿意花个几块钱玩一些好玩的项目。而中心的食堂，更是连年亏损，每年亏损近十万元。要不是公司的投资者不打算赚钱，中心早就关门了。
老年人因为身体的原因，普遍容易生病。而且，很容易因为各种问题而引发意外伤害。这些，对于养老机构来说，无疑是一个巨大的负担，尤其是对于民营养老机构而言。在我国，养老服务法规的缺位也是困扰养老行业的一大问题。当前人们法律意识逐渐提升，但养老行业专门的法律法规却迟迟未见“音讯”，不少民办养老机构的入住协议只是养老院自行拟定，没有规范的格式和法律依据。
养老院多是风险高发群体，出险率极高，但当前涉及养老机构纠纷多参考《消费者权益保障法》，缺乏明确法律支持，导致现实中因养老服务发生的纠纷往往因参考法规的不同而结果悬殊。
为了应对法律依据模糊的现状，有的养老院聘请了法律顾问，针对老人可能存在的问题，进一步细化相关规程，规范员工行为，“但大部分民办养老院没有这个意识，也没有相关经费，一旦出现问题，养老机构甚至直接被拖垮。”
目前，我国的养老机构主要分为三类。
第一种是公办性质，这类养老院收费低，但床位缺口巨大，老人如果想就近养老，可能需要排队多年，才能等到一个空床位。
第二种养老机构为公建民营模式，这类养老机构由社会力量负责日常服务，政府则主要进行服务质量监督、惠民补贴发放等，由于定位不明确、成本高、收费较公立更贵等原因，盈利状况普遍不佳。
第三种是营利性养老社区，主要面向中高端老年群体，这类机构由于投入大周期长，加上后续经营风险莫测，目前盈利者寥寥。
目前的优惠政策按营利性、非营利性来区分。对于公办养老机构和民营养老机构，在政府层面有着明显不同的待遇。民间资本投资养老服务产业的艰难现状，很重要的原因在于政府补贴公办养老机构“扭曲”市价，导致公平竞争环境缺失。
政府对公办养老机构的特殊优惠和补贴政策，导致了市场价格的“扭曲”。公办的养老机构价廉物美、一床难求，民营市场化养老机构因成本高而入住率低下，公办的养老机构由政府投资，运营上享受各种税费减免以及财政补贴。
不少社区养老机构都是政府以购买服务的形式运转的。但是，对于民营养老机构而言，很难各方面都达到政府的要求。尽管已经明确了购买服务的资金，政府也下拨了，但是要经过各种层级的转付，一家民营养老机构等了一年还没有等到。
虽然养老服务市场前景广阔，但是对于各位创业者而言，尤其是初创者而言，尤其需要谨慎，盈利模式、老年人心理、政府政策、政府关系，等都是需要通盘考虑的问题。不权衡好这些，养老服务产业很容易从一个“风口”变成一个“疯口”，继而成为一个大坑，成为大家创业路上的绊脚石。
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